مقدمة:
يُعدّ أسلوب الدخل من أهم الأساليب المُستخدمة لتقييم العقارات الاستثمارية، حيث يعتمد على تحليل الدخل التشغيلي الذي يُحققه العقار بعد خصم جميع المصروفات والنفقات. ويهدف هذا الأسلوب إلى تقدير القيمة الرأسمالية للعقار بناءً على قدرته على توليد التدفقات النقدية للمستثمرين.
خطوات تقييم العقار باستخدام أسلوب الدخل:
1. تقدير الدخل:
- الدخل الحالي:
- يُقَدّر صافي الدخل الحالي للعقار من خلال خصم نفقات التشغيل والصيانة والتأمين من القيمة الإيجارية المدفوعة.
- الدخل المستقبلي:
- يجب الأخذ بعين الاعتبار الزيادة المُحتملة في القيمة الإيجارية المستقبلية عند تقدير الدخل.
- يتم خصم التضخم من الدخل المستقبلي للحصول على قيمته الحالية.
- الضرائب:
- لا تُعتبر الضرائب من نفقات العقار عند حساب القيمة السوقية، حيث يتم فرضها على مصادر الدخل الأخرى للمستثمر.
- يُفضل مقارنة الاستثمارات بناءً على العائد الإجمالي قبل خصم الضرائب.
2. تحديد القيمة الرأسمالية للدخل:
- يتم حساب القيمة الرأسمالية للعقار من خلال قسمة صافي الدخل المُتوقع على معدل العائد المطلوب من قبل المستثمرين.
- مثال:
- دخل صافٍ مُتوقع: 200,000 ريال سنويًا.
- معدل عائد مُطلوب: 8%.
- القيمة الرأسمالية = 200,000 ريال ÷ 0.08 = 2,500,000 ريال.
3. تحديد معدل العائد:
- يمكن تحديد معدل العائد من خلال مقارنة العقار بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في السوق مع قيم إيجارية معروفة.
- يتم إجراء “تقييم عكسي” للوصول إلى معدل العائد أو معدل الرسملة من خلال معرفة نوع الدخل، والحيازة، والسعر المدفوع، وغيرها من خصائص العقار الأخرى.
- يمكن استخدام هذه العملية لتحديد معدلات الرسملة لأي معاملة تعتمد على أسلوب الاستثمار.
- في حال عدم وجود معاملات مباشرة قابلة للمقارنة، يتم إجراء تعديلات وتسويات من معدلات معروفة خاصة بعقارات غير مماثلة.
- يجب على المقيم مراعاة قواعد الاستثمار الجيد عند إجراء التعديلات، مثل: تأمين رأس المال والدخل وسهولة الإدارة والبيع.
مثال: بيعت مزرعة بقيمة 400,000 ريال وهي مزرعة مؤجرة بقيمة ايجارية صافية 20,000 ريال سنويا، يمكن استنتاج معدل العائد من المعادلة التالية:
القيمة الرأسمالية = صافي الدخل السنوي ÷ معدل العائد
أي أن معدل العائد = صافي الدخل ÷ القيمة الرأسمالية × 100 = 20,000 ÷ 400,000 × 100 = 5%
4. استخدام طريقة التدفقات النقدية المخصومة:
- تعتمد طريقة التدفقات النقدية المخصومة على خصم تدفقات الدخل المُتوقعة من العقار وقت الحصول عليها بمعدل خصم مناسب.
- عند حساب القيمة السوقية، يجب أن تكون التدفقات النقدية الداخلة والخارجة ومعدلات الخصم مأخوذة من السوق وتستند إلى الأسعار والتكاليف الحالية.
- تُستخدم هذه الطريقة في الأساس لتقدير القيمة الرأسمالية للعقار أو مقارنة الاستثمارات عن طريق التنبؤ بِمقدار التدفق النقدي الذي يمكنها تحقيقه في المستقبل وتقدير قيمته الحالية عند معدل خصم مناسب خلال الفترة، ويمثل تكلفة الفرصة البديلة أو تكلفة التمويل.
- تُعتبر هذه الطريقة وسيلة مفيدة لتأكيد نتائج التقييم التقليدي.
5. استخدام طريقة القيمة المتبقية:
- تُستخدم طريقة القيمة المتبقية لتحليل عروض التطوير أو إعادة التطوير لمعرفة مدى صحتها وسلامتها أو لتحديد السعر الذي يمكن دفعه لشراء الموقع أو المنشآت القائمة.
- عادة ما تكون هذه العقارات إما أراض خالية أو أراض عليها مباني قديمة سيتم ازالتها أو ترميمها وتجديدها.
- تستند هذه الطريقة إلى فرضية مفادها أن السعر الذي يمكن أن يدفعه المشتري مقابل هذا العقار هو قيمة الفائض من حصيلة البيع، أو قيمة أعمال التطوير التي تم الانت
